Wie berechnen für die Immobilien-Lizenz-Prüfung Proration
Real Estate License Exam Autoren erwarten, dass Sie die Grundlagen der proration Mathematik zu kennen. proration ist die Zuordnung oder Teilen von bestimmten Geldelementen bei der Schließung. Ein Anwalt, ein Immobilienverkäufer oder Makler tut die proration Berechnungen bei der Abschluss. Der Schlüssel zu prorations zu erinnern ist, dass die Person, die es einsetzt, muss dafür bezahlen. Hier ist ein Beispiel, das den Punkt der proration zeigt.
Der Anbieter hat Steuern von $ 3.000 bezahlt für das gesamte kommende Jahr am 1. Januar und verkauft sein Eigentum und schließt Titel am 1. Juni Wer wem was schuldet?
Der Verkäufer bezahlt die vollen Jahres Steuern, sondern verwendet die Eigenschaft nur für den fünf Monaten (Januar bis Mai). Lesen Sie das Problem aufmerksam. Der Käufer muss den Verkäufer für die Steuern bereits für die Monate den Verkäufer bezahlt zu zahlen die Eigenschaft im Laufe des Jahres nicht zu Eigen. Der Rest ist nur die Mathematik der Aufteilung, die dafür bezahlt und wer zahlt.
$ 3.000 # 247-12 Monate = $ 250 pro Monat
$ 250 pro Monat x 5 Monate (die Zeit der Verkäufer die Immobilie im Besitz) = $ 1.250
Dies ist der Betrag der Steuern, die der Verkäufer von Januar bis Mai verwendet.
$ 250 pro Monat x 7 Monate (der neue Käufer Zeit im Haus) = $ 1.750
Dies ist der Betrag der Steuern der Käufer verwendet, weil er das Haus am 1. Juni gekauft.
Da der Verkäufer bereits die Steuern für das ganze Jahr bezahlt hatte, schuldet der Käufer den Verkäufer $ 1.750 für die Steuern der Käufer verwendet, ist aber nicht bezahlen. In der Terminologie der proration bekommt der Käufer eine Debit und der Verkäufer erhält eine Gutschrift.
Hier ist ein weiteres Problem, das die Käufer zahlen in Verzug (Oder nach dem FACT).
Ein Käufer zahlt $ 2.400 in Form von Steuern rückwirkend für das ganze Jahr am 31. Dezember Er kaufte das Haus am 1. September Wer wem was schuldet?
2400 $ # 247-12 Monate = $ 200 pro Monat
$ 200 pro Monat x 8 Monate (die Zeit der Verkäufer das Haus im Besitz) = $ 1.600
Der Verkäufer verwendet $ 1600 der gezahlten Steuern. Nun, um zu bestimmen, wie viel der Verkäufer aber nicht genutzt haben:
$ 200 pro Monat x 4 Monaten (die Zeit der Käufer die Immobilie im Besitz) = $ 800
Da der Käufer den vollen $ 2.400 für das Vorjahr gezahlt, in denen er das Haus für nur vier Monaten im Besitz, schuldet der Verkäufer den Käufer $ 1.600. Der Käufer erhält eine Gutschrift und der Verkäufer erhält eine Lastschrift.
Wenn Sie in die reale Welt zu bekommen, um herauszufinden, was die lokale Praxis, das Jahr für prorations für die Aufteilung ist. Einige Bereiche und Anwälte nutzen den genauen Tag, anstatt den Monat. So in den vorherigen Beispielen, dividiert durch 365 Tage die Höhe der Steuern pro Tag bezahlt zu bekommen.
Einige Leute benutzen die 12-Monats-Jahresrechnung und dann durch die genaue Anzahl der Tage in einem Monat teilen, wenn die Abgabefristen der Monatsmitte auftritt. Auf der Prüfung, in der Regel Test Autoren angeben # 147-Ist-Tage # 148-, wenn sie wollen, dass es auf diese Weise zu berechnen.
Wenn der Zeitrahmen nicht angegeben ist oder Sie sonst auf eine Prüfung angewiesen, müssen Sie die dritte Methode zu verwenden, die über eine jährliche Kosten oder die Zahlung von 12 und die monatliche Zahl von 30 zu unterteilen ist, es sei denn, Ihre Immobilienkurs oder Lehrbuch legt fest, dass eine der anderen Methoden die einzige Methode in Ihrem Zustand verwendet wird.
Der andere länderspezifische Element, das proration beeinflussen kann, ist, die das Eigentum am Tag der Schließung besitzt. Es sei denn, Ihr Zustand etwas anderes sagt, setzen voraus, dass der Käufer das Haus am Stichtag besitzt. Hier ist ein Problem mit einem Monatsmitte Stichtag zur Veranschaulichung der 12-Monats / 30-Tage-Methode.
Ein Eigentümer verkauft ein Haus, schließt sich am 17. Mai, aber bezahlt ein ganzes Jahr Steuern in Höhe von $ 3.600 im Voraus am 1. Januar Was die proration von Steuern ist?
3600 $ # 247-12 Monate = $ 300 pro Monat
$ 300 # 247-30 Tage = $ 10 pro Tag
Der Verkäufer / Eigentümer besaß das Haus für vier volle Monate (Januar bis April) und 16 Tage im Monat Mai. (Denken Sie daran, ist der Käufer als das Haus am Tag der Schließung zu besitzen.)
4 Monate x $ 300 pro Monat = $ 1.200
16 Tage x 10 $ pro Tag = $ 160
$ 1200 + $ 160 = $ 1.360 Steuern vom Verkäufer verwendet
$ 3600 (Gesamt Steuern für das Jahr vom Verkäufer bezahlt) - $ 1360 (Steuern vom Verkäufer benutzt) = (vom Käufer verwendet Steuern) $ 2,240
Der Käufer schuldet $ 2240 der Verkäufer. Der Käufer erhält eine Lastschrift von $ 2.240, und der Verkäufer erhält eine Gutschrift von $ 2.240.