Wie der Net Cash Flows schätzen
Der Prozess des Netto-Cashflows aus der Investitions Schätzung erfordert ein bisschen mehr Arbeit, als die Menge der Schätzung, die Sie investieren müssen. Obwohl Sie mit Quickbooks 2012 arbeiten, werden Sie die Hilfe von Excel oder anderen finanziellen Kalkulationstabelle benötigen.
Setzen Sie sich und denken Sie sorgfältig über alle zusätzlichen Einnahmen und alle zusätzlichen Kosten, die die Investition produziert. Offensichtlich hoffen Sie, dass der Nettoeffekt der Investition, die Sie Geld sparen. Allerdings sind bestimmte Mengen der Investition kostet. Auf der anderen Seite erhalten Sie auch Einsparungen, die die Anlagerenditen.
Sie wollen ein wenig Zeitplan zu bauen - das auf der Rückseite einer Cocktailserviette geschrieben werden kann oder in ein Tabellenkalkulationsprogramm wie Excel eingegeben - und es verwenden, um sorgfältig abzuschätzen und Cashflows zu berechnen.
Nehmen wir an, im Fall des Bürogebäudes, dass die folgenden zwei Elemente, die Netto-Cashflows bestimmen.
Die neue Hypothek erfordert jährlich einen $ 21.000 Zinszahlung. Um die Dinge einfach halten (keine Sorge über Haupt Amortisation nur noch) nicht, nehme an, dass dies ein Interesse nur Hypothek. Ferner nehme an, dass Sie die gesamte Hypothek Gleichgewicht in 20 Jahren als Teil einer Ballon Zahlung zu zahlen. In der Zwischenzeit werden Sie jedoch $ 21.000 am Ende eines jeden Jahres zu zahlen.
Weil Sie Ihre eigenen Gebäude besitzen, können Sie 20.000 $ Miete im ersten Jahr sparen. Dieser Betrag erhöht jedoch jedes Jahr. Wenn die Miete, die Sie zahlen habe jedes Jahr um 3 Prozent wegen der Inflation zugenommen hat, möchten Sie, dass Ihre Miete Einsparungen zu übernehmen, um genau vorhergesagt werden kann, sollte jedes Jahr auch um 3 Prozent aufgeblasen werden.
Zum Beispiel, können Sie davon ausgehen, dass im zweiten Jahr, die Miete Einsparungen 103 Prozent von 20.000 $ betragen. Im dritten Jahr, die Miete Einsparungen gleich 103 Prozent von 20.600 $ (das ist der zweite Jahr ist Miete Ersparnis).
Ist dieses Geschäft der Miete Einsparungen sinnvoll? Mit Investitionen Investitionen spart die Investitionen oft Sie Geld in irgendeiner Weise. Daher müssen Sie diese Einsparungen im Laufe der Jahre zu schätzen, dass Sie die Kapitalanlage verwenden werden.
In diesem Fall sollten die Miete Einsparungen auf die aktuelle Miete Einsparungen sowie die Inflation für jedes Jahr gleich sein. Eine weitere Möglichkeit, bei der Miete Sparbetrag zu suchen ist zu sagen, dass die Miete Einsparungen die Miete gleich, dass Sie nicht zahlen, wenn Sie das Gebäude besitzen.
Die folgende Tabelle fasst die Zahlungsströme, die Sie durch die Investition in diesem Gebäude genießen. Die Tabelle enthält eine Spalte für jede Jahreszahl hat (der Zeitplan zeigt 20 Jahre Miete Spar- und Hypothekenzahlungen).
Der Zeitplan enthält außerdem drei Säulen, die auf die Miete Einsparungen berichten, die jährliche Hypothekenzinszahlungen, und der Netto-Cash-Flow-Betrag. Der Netto-Cash-Flow-Betrag entspricht der Miete Einsparungen abzüglich der Hypothekenzinszahlung.
Beachten Sie, dass in den ersten zwei Jahren, die Hypothekenzinszahlung der Miete Einsparungen übersteigt. Doch im Jahr 3 und darüber hinaus, die Miete Einsparungen übersteigt die Hypothekenzahlung.
| Jahr | Mieten Einsparungen | Hypothekenzahlung | Net Cash Flow |
|---|---|---|---|
| 1 | 20.000 | 21.000 | -1000 |
| 2 | 20.600 | 21.000 | -400 |
| 3 | 21.218 | 21.000 | 218 |
| 4 | 21855 | 21.000 | 855 |
| 5 | 22511 | 21.000 | 1511 |
| 6 | 23186 | 21.000 | 2186 |
| 7 | 23882 | 21.000 | 2882 |
| 8 | 24598 | 21.000 | 3598 |
| 9 | 25336 | 21.000 | 4336 |
| 10 | 26096 | 21.000 | 5096 |
| 11 | 26879 | 21.000 | 5879 |
| 12 | 27685 | 21.000 | 6685 |
| 13 | 28516 | 21.000 | 7516 |
| 14 | 29371 | 21.000 | 8371 |
| 15 | 30252 | 21.000 | 9252 |
| 16 | 31160 | 21.000 | 10160 |
| 17 | 32095 | 21.000 | 11.095 |
| 18 | 33058 | 21.000 | 12058 |
| 19 | 34050 | 21.000 | 13050 |
| 20 | 35072 | 21.000 | 14072 |
Wenn man sich die Cash Flows suchen, die aus einer Kapitalanlage stammen, müssen Sie über eine Annahme zu machen, was am Ende geschieht des Lebens der Investition. Im Falle des Gebäudes Investitionen, zum Beispiel, müssen Sie wahrscheinlich zu zeigen, dass die Hypothek bezahlt ist. Sie können auch den Verkauf des Gebäudes an einem gewissen Punkt zu zeigen.
Um Ihnen zu zeigen, wie das funktioniert, nehme an, dass 20 am Ende des Jahres, Sie weg von der Hypothek zahlen (was immer noch $ 300.000 werden, weil Sie haben nur Interesse gezahlt) und nehmen wir an, dass Sie das Gebäude für $ 630.000 verkaufen - dieser Betrag ist eine Schätzung .
Zu kommen mit dieser Schätzung, nehmen Sie den Kaufpreis ursprünglichen 350.000 $ und dann aufblasen jährlich diesen Betrag um 3 Prozent über 20 Jahre. Dadurch erzeugt so einen geschätzten Verkaufspreis im Jahr 20 von 630.000 $. Sie zahlen auch Kosten zu verkaufen, die $ 30.000 insgesamt.
Die nächste Tabelle zeigt, wie diese Zahlen eine endgültige Liquidation Cashflow produzieren. Der Brutto-Verkaufspreis beträgt 630.000 $. Dann müssen Sie die $ 300.000 Hypothek bezahlen. Dann haben Sie auch $ 30.000 Vertriebskosten.
Wenn Sie die Hypothek und die Vertriebskosten vom Bruttoverkaufspreis abzuziehen, die endgültige Cash-Flow, dann entspricht $ 300.000. Dies macht Sinn, nicht wahr? Der Brutto-Verkaufspreis von $ 630.000 minus $ 300.000 für die Hypothekenzahlung minus $ 30.000 Vertriebskosten beträgt $ 300.000.
| Bruttoverkaufspreis | $ 630.000 |
| Weniger: Hypotheken | 300.000 |
| Weniger: Die Vertriebskosten | 30.000 |
| Endgültige Cash-Flow aus dem Verkauf | $ 300.000 |
Der letzte Schritt ist, die Informationen dargestellt zu kombinieren. Die Netto-Cashflows Spalte, um die Netto-Cashflows zusammenfasst. Die Liquidation Cash-Flow-Säule zeigt 0 in den ersten 19 Jahren. Dann im Jahr 20, zeigt jedoch die Liquidation Cash Flow von $ 300.000. Die eigentliche Behandlung kombiniert die Netto-Cashflows und die Liquidation Cash-Flow.
| Jahr | Net Cash Flow | Liquidation Cash Flow | Das einzig Wahre |
|---|---|---|---|
| 1 | -1000 | 0 | -1000 |
| 2 | -400 | 0 | -400 |
| 3 | 218 | 0 | 218 |
| 4 | 855 | 0 | 855 |
| 5 | 1511 | 0 | 1511 |
| 6 | 2186 | 0 | 2186 |
| 7 | 2882 | 0 | 2882 |
| 8 | 3598 | 0 | 3598 |
| 9 | 4336 | 0 | 4336 |
| 10 | 5096 | 0 | 5096 |
| 11 | 5879 | 0 | 5879 |
| 12 | 6685 | 0 | 6685 |
| 13 | 7516 | 0 | 7516 |
| 14 | 8371 | 0 | 8371 |
| 15 | 9252 | 0 | 9252 |
| 16 | 10160 | 0 | 10160 |
| 17 | 11.095 | 0 | 11.095 |
| 18 | 12058 | 0 | 12058 |
| 19 | 13050 | 0 | 13050 |
| 20 | 14072 | 300.000 | 314072 |