Wie man Schätzwert mit dem Ertragswertverfahren für die Lizenz-Prüfung Real Estate
Ein Verfahren, das auf der Immobilien-Lizenz-Prüfung für die Beurteilung Immobilien auf seine Einkünfte auf Basis abgedeckt werden ist bekannt als die Ertragswertverfahren.
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Die Grundformel für diesen Ansatz als IRV allgemein bezeichnet ist:
Das Betriebsergebnis (I) # 247-Kapitalisierungsrate (R) = Wert (V)
Sie können diese Formel lassen sich in diesen drei Schritten:
Die Schätzung der Netto-Betriebsergebnis.
Die Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes.
Die Anwendung der IRV Formel auf einen Wert Schätzung zu gelangen.
Wie betriebliche Ergebnis zu schätzen
Der Schätzer benötigt Zugriff auf Erträge und Aufwendungen Rechnung für das Thema Gebäude zu haben, und für ähnliche Gebäude im Bereich betriebliches Ergebnis zu schätzen. dass die Informationen zur Hand ermöglicht die Beurteiler genau Erträge und Aufwendungen für das Gebäude zu schätzen. Denken Sie daran, dass alle Erträge und Aufwendungen in der Ertragswertverfahren immer Jahreszahlen sind.
Sie können den eigentlichen Prozess Zusammenbruch des Nettobetriebsergebnis (NOI) in vier Schritten Schätzung:
Schätzen Sie die potenziellen Bruttoeinkommen.
Potenzielle Bruttoeinkommen das ist das Einkommen, das Gebäude erzeugt, wenn bei 100 Prozent Auslastung, auf die marktübliche Miete oder Leasing Miete oder einer Kombination von beiden vermietet. Marktmiete ist die Miete, die für diese Art von Raum, der normalerweise auf dem Markt geladen ist.
Pachtzins ist auch bekannt als geplant oder Vertrag zu mieten. Potenzielle Bruttoeinkommen umfasst die Erträge aus allen Quellen angegeben haben, wie die Waschmaschinen in einem Appartementhaus oder separat gemietet Parkplätze.
Subtrahiert eine freie Stelle und Sammlung Verlust Zahl von potenziellen Bruttoeinkommen.
Diese Zahl, die in der Regel in Prozent ausgedrückt wird, ist die Schätzung des Gutachters aus dem Markt für diese Art von Gebäuden in der näheren Umgebung, und es spiegelt normalen Einkommensverlust durch Nichtzahlung der Miete und regelmäßige offene Stellen verursacht. Zusätzliche Einnahmen, etwa von einer Antenne Miete auf dem Dach des Gebäudes wird an dieser Stelle hinzugefügt, um kommen zu effektiven Bruttoeinkommen.
Schätzen Sie alle Gebäudekosten und subtrahieren sie von der effektiven Bruttoeinkommen.
Gebäudekosten fallen in drei Kategorien: feste, variable (manchmal auch als Betriebs) und Reserven. Fixkosten sind Ausgaben, die, wie Grundsteuern und Versicherungen nicht mit der Belegung des Gebäudes verändern. Variable Kosten sind so ziemlich alle anderen Auslagen, von denen einige mit der Belegung des Gebäudes variieren kann. Diese Aufwendungen sind die Schneeräumung, Dienstprogramme, Verwaltungsgebühren, und so weiter.
Reserven, manchmal Reserven für Ersatz genannt, sind Mittel, die Gutsbesitzer beiseite für Posten, die in regelmäßigen Abständen ausgetauscht werden müssen, aber nicht auf jährlicher Basis. Kochherde in einer Wohnung sind ein Beispiel für eine Reserveposition. Beachten Sie, dass die Kosten nicht enthalten Hypothekenzahlungen oder Gebäude Abschreibungen.
Subtrahieren Sie die geschätzten Aufwendungen aus der effektiven Bruttoeinkommen.
Das Ergebnis ist die Netto-Betriebsergebnis.
Sie können einige Zahlen zu diesen Schritten setzen, um zu sehen, was die Formel wie folgt aussieht:
| Potenzielle Bruttoeinkommen | $ 50.000 |
| - Vakanz und Sammlung Verlust (10 Prozent von 50.000 $) | -$ 5.000 |
| Zusätzliches Einkommen | $ 3.000 |
| Effektive Bruttoeinkommen | $ 48.000 |
| Kosten | |
| fest | $ 10.000 |
| Variable | $ 23.000 |
| Reserve | $ 5.000 |
| - Gesamtausgaben | - $ 38.000 |
| Nettobetriebsergebnis | $ 10.000 |
Die Aktivierungsquote
EIN Kapitalisierungszinssatz zu einer Rate von Rendite- ähnlich ist, dass der Prozentsatz, dass die Investoren hoffen, aus dem Gebäude in Einkommen ist, zu erhalten. Es gibt eine Reihe von Möglichkeiten, Gutachtern lernen Kapitalisierungsraten zu berechnen, von denen die meisten über das, was Sie erforderlich zu wissen. Alles, was Sie brauchen, sind einige vergleichbare Umsatz - Gebäude ähnlich dem Thema Immobilien bewertet werden, die vor kurzem verkauft haben.
Die Formel, die Sie verwenden ist
Das Betriebsergebnis (I) # 247-Verkaufspreis (V) = Kapitalisierungsrate (R)
Diese Formel wird mit dem Nettoergebnis und dem Verkaufspreis eines jeden vergleichbar angelegt, dass Sie zu analysieren. Beachten Sie in dieser Formel die Umkehrung der IRV Formel für Wert zu finden.
Hier ein Beispiel: Ein Gebäude verkauft für $ 200.000. Die Netto-Betriebsergebnis beträgt $ 20.000 auf.
Die Anwendung der Formel, teilen Sie $ 20.000 von 200.000 $, die wie $ 20.000 aussieht # 247- $ 200.000 = 0,10 oder 10 Prozent. Kapitalisierungsraten sind in Prozenten ausgedrückt.
Obwohl die Ergebnisse falsch aussehen, weil Sie immer eine kleinere Zahl durch eine größere Zahl dividiert, denken Sie daran, dass Sie einen bestimmten Prozentsatz zu bekommen sind versucht, so ist die Antwort immer kleiner als eins.
Nachdem die verschiedenen Kapitalisierungsraten zu studieren, die Sie nach der Anwendung der IRV Formeln zu erhalten, wählen Sie die man denken Sie am meisten für die Anlegung ist sind der Beurteilung Sie und es zum letzten Schritt anzuwenden.
Tragen Sie die Formel-Wert zu schätzen
Nun zurück zum Grundeinkommen Kapitalisierung Formel. Sie können die Nummern aus den vorherigen Beispielen, um den Wert zu berechnen:
Das Betriebsergebnis (I) # 247-Kapitalisierungsrate (R) = Schätzwert (V)
$ 10.000 # 247-,10 = $ 100.000
das Nettoergebnis der betreffenden Immobilie durch den Kapitalisierungszinssatz durch Dividieren Sie haben Sie bei einer Schätzung von $ 100.000 als der Wert des Gebäudes gelangen gewählt.
Wie berechnen Einkommen
Berechnung der Netto-Betriebsergebnis: Sie können einen anderen Teil der Formel, die Test Autoren gelegentlich gerne fragen, zu finden.
Angenommen, Sie haben ein Geschäftshaus, die für $ 300.000 und die Rendite oder Kapitalisierungssatz verkauft, ist 8 Prozent. Mit diesen Informationen können Sie herausfinden, was das Nettobetriebsergebnis (NOI) ist. In diesem Fall multiplizieren Sie das Gebäude Verkaufspreis oder den Wert der Kapitalisierungszinssatz oder Rendite.
Wert (V) xcapitalization Rate (R) = Netto-Betriebsergebnis (I)
$ 300.000 x 0,08 = 24.000 $