Der Besitz von Immobilien vor Abschottung
Die Hypothekenschuldner hat das Recht, die Eigenschaft, so lange zu besitzen, wie sie es nicht tut Standard.
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Das Grundrecht eines Gläubigers ist die Eigenschaft in Abschottung, wenn die Hypothekenschuldner Ausfälle zu verkaufen. Aber der Kreditgeber / Hypothekengläubiger möglicherweise nicht sofort vom Markt auszuschließen, soll, wenn der Kreditnehmer / Hypothekenschuldner erste Standardwerte.
Und selbst wenn die Hypothekengläubiger sofort abzuschotten möchte, kann der Prozess der Abschottungs eine Weile dauern. In der Zwischenzeit will die Hypothekengläubiger auf den Wert der Eigenschaft nicht abnimmt sicher und reduzieren dadurch die Menge der Hypothekengläubiger erholen kann, ob und wann es abschottet schließlich.
Die Hypothekenschuldner die Standardwerte können nicht das Geld haben die Eigenschaft, gut, und die Hypothekenschuldner zu verwalten, die die Eigenschaft in Abschottung zu verlieren erwartet kann die Betreuung der Immobilie zu stoppen. Die Hypothekengläubiger deshalb möchten die Eigenschaft zu schützen, indem jemand anderes besitzen, die es zu verwalten. Die Hypothekengläubiger kann dies auf zwei Arten tun:
Es kann Besitz sich nehmen.
Es kann ein Gericht haben einen Empfänger benennen, der Besitz nehmen.
Wie die Hypothekengläubiger nimmt Besitz der Immobilie
Wenn die Hypothekenschuldner defaults, haben die Hypothekengläubiger kann das Recht Besitz der Immobilie zu nehmen. In einer Titel Theorie Zustand kann der Hypothekengläubiger sofort Besitz auf Standard nehmen. Und in einigen lien Theorie besagt, kann der Hypothekengläubiger Besitz bei Ausfall nehmen, wenn die Hypothek Vereinbarung die Hypothekengläubiger das Recht gibt, dies zu tun. In anderen Staaten lien Theorie hat jedoch die Hypothekengläubiger kein Recht vor Abschottung in Besitz zu nehmen.
Wenn der Hypothekengläubiger Besitz nimmt, ist es nicht einfach werden die Eigentümer der Immobilie mit dem Recht, zu tun, was er will mit der Eigenschaft zu tun. Vielmehr wirkt die Hypothekengläubiger als eine Art Treuhänder für die Hypothekenschuldner. Die Hypothekengläubiger muss die Eigenschaft besonnen zum Wohle der Hypothekenschuldner, einschließlich der Durchführung von Reparaturen verwalten und wesentliche Aufwendungen im Zusammenhang mit der zur Verfügung stehenden Erträge aus der Immobilie zu zahlen.
Die Hypothekengläubiger im Besitz haftet auch aus unerlaubter Handlung an Dritte, wie ein Eigentümer sein würde. So Inbesitznahme hat einige Vorteile, so dass der Hypothekengläubiger das Eigentum zu schützen und die Mieten oder sonstigen Erträge aus dem Eigentum verwalten, aber es hat auch einige Haftungsrisiken auf die Hypothekenschuldner oder Dritten.
Wie die Hypothekengläubiger ernennt einen Empfänger
EIN Empfänger von einem Gericht ist eine Person ernannt Besitz der Immobilie zu nehmen und zu verwalten es, wie es die Aufrechterhaltung und die Mieten von den Mietern zu sammeln. Wie die vorangegangenen Abschnitt erläutert, nehmen die Kreditgeber selbst in manchen Situationen kann nicht in Besitz, so dass ein Empfänger ist der einzige Weg, den Besitz von der Hypothekenschuldner zu nehmen.
Auch wenn der Hypothekengläubiger Besitz nehmen konnte sich, mit einem Empfänger bestellt werden können einfacher und tun vermeidet so die Pflichten und Risiken, die mit der Einnahme von Besitz kommen.
Die Hypothek Vereinbarung angeben können Umstände, in denen die Hypothekengläubiger berechtigt ist, bestellt einen Empfänger zu haben. Einige Gerichte werden solche Abkommen durchzusetzen, aber auch andere Gerichte argumentieren, dass die Ernennung eines Empfängers ist eine Übung, der nach billigem Ermessen des Gerichts, so dass sie entweder die Hypothek Klausel außer Acht lassen ganz oder wenden ihre eigenen Kriterien anders, wenn die Hypothek Klausel Ernennung eines Empfängers genehmigen würde .
Auch wenn die Hypothek Vereinbarung sagt nichts über Ernennung eines Empfängers kann ein Hypothekengläubiger noch das Gericht bitten, einen Empfänger zu ernennen. In diesem Fall wird natürlich das Gericht seine eigenen Kriterien, die bei der Entscheidung, ob ein Empfänger zu ernennen. Und noch einmal, auch wenn die Hypothek Vereinbarung hat Gründe für die Ernennung eines Empfängers angeben, werden einige Gerichte nach wie vor ihre eigenen Kriterien anwenden.
Gerichte variieren in den Anforderungen für die Ernennung eines Empfängers, aber im Allgemeinen sie Folgendes berücksichtigen:
Abfall: Einige Gerichte ernennen einen Empfänger nur dann, wenn der Hypothekenschuldner Abfall begangen hat, oder droht Abfall zu begehen. Andere Gerichte betrachten einfach Abfall als ein Faktor bei der Entscheidung, ob ein Empfänger zu ernennen. WAste im Wesentlichen tritt auf, wenn der jetzige Besitzer der Immobilie in irgendeiner Weise wirkt, die den Wert der Eigenschaft beeinträchtigt, in dem eine andere Zukunft Interesse hat.
Beschädigen oder die Eigenschaft in einer Art und Weise zu vernachlässigen, was deren Wert reduziert ist Abfall. Failure, Steuern zu zahlen, Hypothekenzinsen zu zahlen, oder die Mieten in die Hypothekenschulden gelten auch Abfall sein kann, weil so die Schulden durch die Hypothek gesichert erhöht tun und reduziert daher das Ausmaß, in dem die Schulden des Gläubigers gesichert ist.
Wenn es Abfall keine Bedrohung durch, herauszufinden, Gerichte gibt es keinen Grund zu glauben ist, dass ein Empfänger benötigt wird, zu schützen und die Eigenschaft bewahren - das Hypothekenschuldner es selbst tun kann.
Unzureichende Sicherheit: Einige Gerichte werden einen Empfänger benennen, nur dann, wenn die Sicherheit ist inadequate- andere unzureichende Sicherheit als Faktor in Betracht ziehen. Die Sicherheit isinadequateif dem Marktwert der Immobilie ist nicht genug, um sicherzustellen, dass die Hypothekengläubiger die Schulden von foreclosing vollständig zurückgezahlt zu bekommen.
Wenn die Eigenschaft wert ist auch mehr als die ausstehenden Schulden, Gerichts Grund, dass ein Empfänger nicht benötigt, weil die Hypothekengläubiger einfach mit Abschottung gehen kann und dadurch bekommen, seine Schulden vollständig zurückgezahlt.
Standard und Hypothekenschuldner die finanzielle Leistungsfähigkeit: Einige Gerichte verlangen, dass die Hypothekenschuldner in Verzug sein, bevor einen Empfänger zu ernennen. Andere erfordern nicht Standard, aber sie tun das Hypothekenschuldner finanziellen Umstände berücksichtigen, die einen Standard wahrscheinlich machen kann. Wenn die Hypothekenschuldner in einer finanziellen Notlage ist, unterstützt, dass das Argument der Hypothekengläubiger, dass ein Empfänger benötigt, um die Eigenschaft, um sicherzustellen, ist gut geführt.
Weitere Überlegungen: Wenn die Hypothekenschuldner irgendwie Betrug begangen hat, kann das Gericht dem Schluss, dass ein Empfänger benötigt wird, um die Eigenschaft, um sicherzustellen, ordnungsgemäß verwaltet wird, auch wenn der Hypothekenschuldner Abfall nicht begangen hat.
Ein Gericht kann auch prüfen, welche Alternativen zu einem Empfänger zum Hypothekengläubiger zur Verfügung stehen, wollen die harten Mittel wegzunehmen vom Hypothekenschuldner Besitz zu vermeiden, die immerhin die Eigenschaft besitzt. Das Gericht kann die Schäden an den Parteien zu vergleichen, bei der Entscheidung, ob ein Empfänger zu ernennen.
Der Empfänger ist ein Agent des Gerichts, nicht von einer der Parteien. Aber sie hat die Pflicht, für beide Parteien die Immobilie mit angemessener Sorgfalt, Geschicklichkeit und Treue zu verwalten. Die Hypothekengläubiger hat keine Pflicht des Empfängers Aktivitäten zu finanzieren, und der Empfänger ist nicht verpflichtet, ihr eigenes Geld ausgeben, um das Eigentum zu verwalten.
Die Pflicht des Empfängers ist nur das Geld aus der Immobilie selbst oder Geld zu verwenden, dass die Beteiligten den Empfänger zu diesem Zweck geben.