Wenn in Immobilien investieren, bewusst sein, Spiele, dass die Verkäufer NOI aufzublasen Spielen
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Das Net Operating Income (NOI) verwendet bei der Berechnung der IRV sollte das projizierte NOI sein. Allerdings, Preis Verkäufer oft die Immobilien auf der Grundlage der historischen oder letzte NOI für die letzten 12 Monate, weil sie diese Zahl mit ihren Finanzdaten unterstützen kann. Als Käufer sollte man sich bewusst sein, dass einige Verkäufer den Verkauf ihrer Immobilie planen erst, nachdem es in einer bald-zu-sein-for-Sale-Modus für mindestens 12 Monate Betrieb - um sicherzustellen, dass sie Einkommen maximieren und die Betriebskosten zu minimieren. Obwohl die NOI zu maximieren ist der gesunde Menschenverstand und etwas, das alle Besitzer die ganze Zeit tun sollte, können einige Besitzer über die Zahlen sehr hinterhältig sie in der Zeit berichten, bevor sie das Eigentum zum Verkauf.
Zum Beispiel können sie Einkommen verschieben oder Einmalzahlungen zu sammeln, die künstlich die einkommens- aufblasen kann sie erhebliche Verbesserungen der physikalischen Aspekte der Immobilie machen, so dass sie normale laufende Wartung und berichten ungewöhnlich niedrigen Betriebskosten für die 12 Monate im Vorfeld verschieben kann der Verkauf. Sie können dies tun, indem Sie einfach die am häufigsten verwendeten Teile und Zubehör Bevorratung und dann mit dem Überbestand so sieht es aus, wie sie nicht diese Kosten im vergangenen Jahr hatte. Oder sie können behaupten, dass viele der normalen Betriebskosten der Immobilie sind Kapitalpositionen und nicht Teil der NOI-Berechnung.
Benutzen Sie den Null-basierten Budget Methode, um die Erträge und Betriebskosten Projizieren auf einem realistischen NOI für das erste Jahr des Eigentums zu gelangen. Ihre eigenen Zahlen Entwicklung minimiert die Möglichkeit, dass Sie Ihre Anlageentscheidung auf künstliche Zahlen machen. Und mit der NOI nicht zu stoppen. Vor allem, wenn die Eigenschaft Operationen durch Aufschieben Wartung und Reparatur manipuliert worden sind, wollen Sie eine detaillierte und gründliche Kapitalkosten Budget zu formulieren, was Sie während Ihrer Due-Diligence-Walk-Through (n) zu beobachten. Denken Sie daran, dass die einzigen Zahlen, die Sie vertrauen sollten diejenigen sind, die Sie unabhängig selbst überprüft haben.