Wenn Sie Ihr eigenes Geschäft zu starten denken, oder wenn Sie sich bereit Standorte für Ihre aktuelle Geschäftslage zu ändern, sind Sie wahrscheinlich besorgt, die Tür zu bekommen und beginnen bei einigen Eigenschaften suchen. Aber rauschen in einen neuen Standort ist eines der schlimmsten Dinge, die Sie tun können. Sie könnten unglaublich Glück haben und an der richtigen Stelle mit den richtigen Leasingbedingungen am Ende - aber du bist eher in einem ungeeigneten Ort zu landen oder einen Mietvertrag, dessen Bedingungen unterzeichnen werden Sie für die nächsten fünf Jahre unglücklich machen.
Wenn Sie ein neues Geschäft erst anfangen, sitzen mit einem Stück Papier oder ein neues Dokument auf dem Computer herunter und beginnen, über die folgenden Faktoren zu denken, die auswirken, wo man für Gewerbeflächen aussehen:
Wie viel kann ich mir leisten realistisch für Raum zu bezahlen? Es gibt keinen Punkt, an Standorten suchen, der Weg über Ihr Budget sind, egal, wie perfekt sie auch sein mögen. Und wenn Sie Ihr Unternehmen noch nicht begonnen haben, ist es schwierig, genau zu projizieren, wie viel Sie tatsächlich verdienen. Es ist besser, zu unterschätzen als Ihre Einnahmen an dieser Stelle überschätzen. Für den Einzelhandel erwarten 10-15 Prozent des prognostizierten Bruttoumsatz auf Miete und Betriebskosten zu zahlen.
Wie viel Platz brauche ich wirklich? Wenn Sie nicht, dass es Kunden an Ihrem Standort oder Speicherung Inventar gehen zu treffen, müssen Sie möglicherweise etwas mehr als einem Besenkammer mit einem Schreibtisch und einem Stuhl. Wenn Sie Traktoren verkaufen, müssen Sie ein wenig mehr Platz, innen und außen. Wenn Sie es sich leisten können, planen, ein wenig mehr Platz zu mieten, als Sie denken, Sie brauchen jetzt, so dass Sie müssen nicht die Minute bewegen Ihr Unternehmen auszuziehen beginnt.
Wo will ich sein möchte? Für einige Unternehmen, ist die Lage alles. Wenn Sie ein Einzelhandelsgeschäft sind Öffnen, in dem Sie sich befinden, können Sie Ihr Geschäft machen oder brechen. Wenn Sie einen Heizraum Betrieb laufen lassen, wird es wahrscheinlich keine Rolle, wo Sie sich befinden.
Ihr Standort ist mehr als geographische. In einem Einkaufszentrum oder Einkaufszentrum, die Verfügbarkeit von Parkplätzen, der Leichtigkeit in den Komplex bekommen, und Ihre Position im Verhältnis zu anderen Geschäften sind alle sehr wichtige Faktoren.
Soll ich Blick auf unbebauten Liegenschaften? Manchmal in immer im Erdgeschoss eines Gebäudes, das bisher noch nicht gebaut hat, ist ein gutes Ding Sie Ihren Raum genau so, wie Sie es wollen und nicht mehr Spielraum haben bei der Anpassung als innerhalb der Grenzen der bestehenden Design arbeiten zu müssen. Aber es ist viel einfacher zu visualisieren, wenn Sie etwas Konkretes haben, zu betrachten. Und wenn das Gebäude ist schon fertig, wissen Sie genau, was Sie bekommen. Und wissen Sie, das Gebäude tatsächlich existiert - etwas, das nicht immer mit unbebauten Liegenschaften passieren könnte.
Wenn Sie ein bestehendes Unternehmen zu einem neuen Standort sich bewegen, Ihre Liste von Fragen leicht abweichen. Immerhin ist dies nicht die erste Rodeo. Aber auch erfahrene Mieter können Fehler machen, so nehmen Sie sich ein paar Minuten Zeit und fragen Sie sich ein paar Fragen:
Warum bewege ich? Dies mag wie ein Kinderspiel erscheinen, aber nach unten nicht nur die großen Grund zu schreiben, warum Sie sich bewegen - wie Sie Ihren Raum entwachsen haben, sondern auch alle wenig Gründe, warum Sie bewegen möchten, wie ein Mangel Executive Waschraum raum~~POS=HEADCOMP eines - können Sie auf, genau zu konzentrieren, was Sie in Ihren neuen Platz wollen.
Welche Vorteile hoffe, dass ich durch die Bewegung zu gewinnen? Obwohl "mein Fazit zu erhöhen" immer eine gute Antwort hier gibt es zweifellos andere. Suchen Sie den Weg zur Arbeit für Ihre Mitarbeiter zu verkürzen? Zeichnen Sie in einer höheren Klasse Kundschaft? Wir liegen in der Nähe von Unternehmen, die Ihnen ergänzen und ziehen in die Kunden, die Ihre Art von Unternehmen wird sich bemühen, aus?
Was ist ich am wenigsten mag an meiner aktuellen Position? Wenn die Antwort der Vermieter ist, dann natürlich wollen Sie nicht an irgendwelchen anderen Eigenschaften zu suchen sie besitzen. Wenn Sie Ihren Standort lieben, aber in Ihrem Komplex immer erfordert eine links, Hand drehen eine belebte Straße ab, was treibt Sie und Ihre Kunden verrückt, dann auf Eigenschaften auf der anderen Seite der Straße sehen.
Was ist das Beste, was über meine aktuellen Standort? Wenn es Dinge, die Sie wirklich über Ihren Standort mögen, lohnt es sich zu versuchen und sie in Ihrem neuen Stelle duplizieren. Haben Sie wirklich, wie im Erdgeschoss zu sein, weil Sie Angst vor der Höhe sind? Oder wollen Sie lieben Blick auf die Stadt aus dem 25. Stock nach unten? Ist ein Gebäude mit Restaurants in der Nähe wichtig, oder können Sie und Ihre Mitarbeiter braune Tasche oder?
Welche Art von Raumkonfiguration und quadratischen Grundmaterial benötige ich? Ein Vorteil bereits im Geschäft ist, dass Sie wissen, was funktioniert und nicht mit dem aktuellen Setup funktioniert. Vielleicht überschätzt Sie oder Ihre Bedürfnisse in Ihrem jetzigen Gebäude unterschätzt. Sie fanden heraus, Sie wirklich ein paar mehr Toiletten und einen größeren Küchenbereich für die Mitarbeiter benötigen. Sie wissen, ob Sie sich in einem seltsam geformten Raum arbeiten können, oder wenn Sie wirklich ein großes offenes Rechteck benötigen. Obwohl Raum kann bis zu einem gewissen Grad wieder montiert werden, um Ihre Bedürfnisse anzupassen, ist die Grundform und nutzbare Quadratmeterzahl schwer zu ändern.
Wann benötige ich von zu bewegen? Die Koordination der Bewegung eines bestehenden Unternehmens zwischen zwei Gebäuden ist komplizierter, als zum ersten Mal in ein Gebäude zu bewegen. Betrachten wir die Auswirkungen von Ausfallzeiten, während Sie Ihr Unternehmen und die Bedingungen Ihrer bestehenden Leasing bewegen, um Ihnen helfen herauszufinden, wie viel Flexibilität, die Sie in Ihrem Umzugsdatum haben. Wenn Sie eine bestimmte Eigenschaft lieben, aber es wird nicht verfügbare Platz für sechs Monate haben, können Sie mit Ihrem aktuellen Vermieter arbeiten zu bleiben, wo Sie sind, bis Sie in das neue Objekt bewegen kann?
Klauseln, um sicherzustellen, in Ihre Commercial Lease Get
Wenn Sie Ihre kommerzielle Mietvertrag sind Verhandlungen, es gibt ein paar Dinge, die absolut drin sein sollte. Einschließlich alle der folgenden Elemente in Ihrem Mietvertrag wird dringend empfohlen:
Körperschaft: Wenn Sie eine separate Aktiengesellschaft für Ihr Unternehmen gebildet haben, ist es wichtig, dass diese Einheit als "Mieter" in allen Dokumenten identifiziert werden. Sie bilden typischerweise eine Aktiengesellschaft für Rechtsschutz und Rechnungswesen / Steuervorteile. Ohne Ihr Unternehmen als Mieter im Mietvertrag, können Sie all diese Vorteile und den Schutz verlieren.
Verlängerungsoptionen: Obwohl Sie nie wirklich Ihre Verlängerungsoption ausüben kann, sondern wählen jeden Verlängerungszeitraum zu verhandeln, sollten Sie dieses Sicherheitsnetz für Ihren Schutz haben, vor allem, wenn Ihre Position kritisch ist oder Ihr Unternehmen ist schwierig, sich zu bewegen. Es ist auch wichtig, um sicherzustellen, dass Ihre Verlängerungsoptionen an Sie als ursprünglichen Mieter nicht persönlich sind, weil diese Verlängerungsoptionen für jeden potenziellen Käufer Ihres Unternehmens äußerst wichtig sein kann.
Zuweisungsrecht: Obwohl fast jeder Mietvertrag eine Form der Zuordnung Rechte hat, müssen Sie sicherstellen, dass diese angemessen sind und ermöglichen es Ihnen Ihr Unternehmen zu verkaufen und den Mietvertrag übertragen. Ihre Aufgabe Rechte erlauben, sollten Sie den Mietvertrag, vorbehaltlich Vermieter zumutbar Genehmigung und umreißen die Schritte zu übertragen, einschließlich Fristen um die Übertragung abzuschließen. Sie müssen auch bestehende Sprache innerhalb dieser clause- in einigen Fällen vorsichtig sein, ermöglicht es dem Wortlaut der Vermieter einfach Ihren Mietvertrag kündigen, wenn Sie einen Auftrag anfordern oder kann der Vermieter Verlängerungsoptionen oder andere Bedingungen für den neuen Mieter zu entfernen.
Mieter Veranlassungen: Obwohl dies ein Verhandlungspunkt ist, sind die überwiegende Mehrheit der Vermieter bereit und erwarten, freie Miete oder Mieter Geld an einen Mieter mit einem neuen Mietvertrag zur Verfügung zu stellen. Dies ist nicht auf die Mieter begrenzt einen neuen Mietvertrag unterzeichnen, sondern auch an die Mieter gelten, die ihre Miete zu erneuern. Mieter oft Geld auf den Tisch verlassen, weil sie nicht wissen, für diese Elemente zu fragen, oder dass sie gemeinsam.
Signage: Sichtbarkeit und Belichtung kann einem Unternehmer entscheidend sein. Signage ist etwas, das eindeutig im Mietvertrag festgelegt werden müssen, insbesondere zu beziehen, wo Sie Beschilderung haben kann und wie hoch die Kosten sind.
Parken: Das Parken ist wichtig, sowohl für Sie und Ihre Kunden. Oft übernehmen die Mieter, dass das Parken ist etwas, das sie mit später beschäftigen kann oder dass wird kein Problem sein, aber wie bei den meisten Dingen in einem kommerziellen Leasing, wenn sie nicht schriftlich ist, zählen nicht auf zu bekommen.
Exclusives: Um sicherzustellen, dass eine indirekte oder direkte Wettbewerber nicht in der gleichen Einkaufszentrum bewegt einen wesentlichen Einfluss auf Ihr Geschäftsergebnis haben kann. Nicht nur ist es wichtig, eine solche Sprache, für viele Mieter, der genaue Wortlaut der Sprache umfassen kann den Unterschied machen.
Klauseln Ängstlich zu sein, über in Ihre Commercial Lease
Genauso wie es wichtig ist, bestimmte Schlüsselbegriffe in Ihrem Mietvertrag zu schließen, müssen Sie auch vorsichtig sein, welche Begriffe sind in den Mietvertrag zu beginnen und wie sie können Sie beeinflussen. Vielleicht möchten Sie einige der folgenden Elemente zu entfernen oder anzupassen:
Überbleibsel: Diese Bestimmung gibt an, wie viel kann der Vermieter die Miete erhöhen, sollten Sie über jedem Ablaufdatum Ihres Mietvertrages bleiben. Dies kann nie für viele Mieter ins Spiel kommen, aber es kann Situationen geben, in denen Sie in Ihrem Raum ein extra Paar Monate und Ihre Miete potenziell Verdoppelung oder Verdreifachung während dieser Zeit könnte sehr teuer bleiben muss.
Prozentual Miete: Manche Vermieter verlangen diese zusätzliche Mietpreis für Mieter, und es kann eine erhebliche Menge an Geld von Ihrem unteren Zeile abgeschnitten, wenn Sie nicht wissen, wie diese Zahlen zu arbeiten. Prozentual Miete kann aus dem Mietvertrag vollständig oder geändert werden ausgehandelt, die Auswirkungen zu verringern.
Radius Einschränkungen: Das Öffnen einer zweiten Stelle nach oben? Nicht so schnell. Ein Vermieter kann eine unangemessene oder großen Radius Beschränkung haben Sie verhindern, dass Ihre zweite Position geöffnet wird, wie gewünscht.
Demolition Klauseln: Hat der Vermieter das Recht Ihren Mietvertrag zu kündigen, wenn sie wollen, zu sanieren oder das Gebäude abzureißen? Dies ist der Abschnitt, den Sie suchen müssen, um zu sehen, welche Rechte der Vermieter hat und welche Entschädigung, wenn überhaupt, würden Sie den Vermieter abzureißen oder zu sanieren, das Gebäude erhalten sollen.
Default-Klauseln: Dies ist der Abschnitt des Mietverhältnisses mit allen Zähnen. Sie müssen verstehen, welche Heilmittel und Rechte der Vermieter im Fall, dass Sie auf dem Mietvertrag Standard hat und bestimmen, ob sie angemessen sind oder nicht.
Relocation-Klauseln: Viele Mietverträge haben Relocation-Klauseln, die dem Vermieter erlauben Ihr Unternehmen auf dem Grundstück zu bewegen. Sie müssen auf den Wortlaut dieser Klausel Aufmerksamkeit zu schenken oder es könnte sich als eine teure Szenario sollte es jemals auftreten.
Fünf-Lease-Erneuerungs Mythen
Viele Mieter haben Vorurteile in Bezug auf eine Vertragsverlängerung oder wie sie in der Regel arbeiten, und sehr oft diese Ideen sind ungenau oder völlig falsch. Einige commons Missverständnisse sind:
Die Ausübung der Option: Die Mieter gehen oft davon aus, dass Sie die Verlängerungsoption um ausüben muss, den Mietvertrag zu erneuern. Sie absolut müssen nicht Ihre Option ausüben zu erneuern, und in vielen Fällen wollen Sie nicht Ihre Option ausüben, weil es Grenzen, was Sie für Ihre Verlängerungszeit verhandeln können.
Die Mieten nur nach oben: Dies ist typischerweise der Punkt des Vermieters aus gesehen, und einige Optionsklauseln zeigen, dass Ihre Miete steigen muss, unabhängig davon, was auf dem Markt geschieht. In vielen Fällen sind die Mieter in der Linie für eine Miete die Ermäßigung, sondern weil, wie sie umgehen die Verhandlungen oder durch ihre Option ausübt, sehen sie eine Mieterhöhung statt.
Mieter Geld oder kostenlose Miete: Vermieter sagen oft freie Miete oder Mieter Zulagen nur für neue Mieter sind. Aber warum sollte eine bewährte Mieter nicht den gleichen Nutzen wie einen neuen Mieter zu bekommen? Mieter häufig diese finanziellen Anreize übersehen oder zu glauben, dass sie nicht gemeinsam sind oder auf Verlängerungen angeboten.
Weitere Leasing Bestimmungen: Ein guter Grund, nicht Ihre Verlängerungsoption auszuüben ist, alle anderen Bedenken auf Ihrem Mietvertrag zu adressieren. Ob es Parkplätze, Beschilderung, Verbesserungen der Raum, oder einfach mehr erneuerungsOptionsKlauseln Hinzufügen Ihre Erneuerung ist die Zeit, sich mit diesen Fragen zu befassen.
Falsch Optimismus: In einigen Fällen ist es nicht die Bedingungen der Verlängerung sollte der Mieter bei der Suche, sondern die Erneuerung selbst. Wenn Sie nicht an Ihrem Standort für eine Reihe von Jahren profitabel gewesen sein, vielleicht ist es Zeit, eine Verlagerung oder Schließung Ihres Unternehmens zu berücksichtigen.