Flipping Häuser: Nicht über-Renovate

Eine wichtige Regel im Haus Flipping ist, niemals eine Eigenschaft über verbessern. Forschung ähnliche Objekte im Bereich der Marktwert für das Haus, um zu bestimmen Sie blätterte, und dann Reparaturen und Renovierungen planen eine Immobilie zu diesem Zeitpunkt oder etwas besser zu verbessern. Du bist wahrscheinlich Schwierigkeiten haben, ein $ 350.000-Immobilie in einem Gebiet zu verkaufen, wo die besten Häuser für 275.000 $ verkauft werden.

Denken Sie daran, die Lehre in dieser Geschichte von einem Top-Profi im Haus-Flipping Geschäft befördert:

Ich kaufte einmal eine Eigenschaft und dann weiterverkauft es schnell an einen Investor, der über die Renovierung des Haus selbst geplant und es mit Gewinn zu verkaufen. Er war mechanisch inclined- er in Konstruktion und moonlighted in den Nächten und Wochenenden tun Reparaturen und Renovierungen gearbeitet. Das Haus war in durchschnittlichem Zustand: Es brauchte einen neuen Teppich, eine Wand Patching, Malerei, und ein paar andere wesentliche Reparaturen. Ich schätzte die Reparaturen zwischen $ 8.000 bis $ 10.000 kosten - oder vielleicht weniger als das, weil der Investor einen Großteil der Arbeit selbst tun würde.

Das Anwesen wurde in einem gewünschten Bereich liegt, die attraktiv für Erstkäufer war. Für diese Art von Markt, investieren ich in der Regel gerade genug, um das Haus attraktiv und funktionell zu machen, die Upgrades an die Käufer zu verlassen, so dass sie Renovierungen durchführen können ihre Geschmack. Ich installieren in der Regel einen neuen Teppich, neue Armaturen und neue Abdeckplatten für Schalter und den Platz eine frische Schicht Lack- den Ofen inspected- haben Anschluss-geben und haben die Sanitär- und Elektroanlagen geprüft und repariert (falls erforderlich). So habe ich ein gutes Gefühl über ein Haus zu einer jungen Familie verkauft ihr erstes Haus zu kaufen. Das Anwesen hatte über $ 35.000 im Wert von Eigenkapital in sie, so dass die Anleger in der Lage gewesen sein sollte mindestens $ 25.000 aus der Transaktion zu verdienen, auch wenn er die ganze Arbeit vermietet.

Leider wurde diese besondere Investor weggetragen. Er legte nur jeder über ein Upgrade Sie in das Haus vorstellen können. Er installierte High-End-Formteile und Armaturen, und er entkernt und installiert sowohl eine schicke neue Küche (die mit zu beginnen, war in Ordnung) und ein neues Bad. Er hat sogar epoxidbeschichteten die Garagenboden (eine wunderbare Funktion, aber auf jeden Fall viel des Guten).

Das Problem mit dem ein Haus auf diese Weise zu reparieren ist, dass egal, wie viele Upgrades und Annehmlichkeiten, die man in sie zu werfen, das Haus ist immer noch in einem Markt, der den Wert Kappen. Er hatte das Haus repariert, als ob er dabei war, in ihr zu leben. . . und unterhaltsam Lizenz regelmäßig.

Er hatte sein böses Erwachen, wenn er das Haus zum Verkauf gelistet. Um zu verdienen den Gewinn er wollte, setzte er seine Preisvorstellung Zehntausende von Dollar über dem gehen Preis vergleichbarer Objekte in der Gegend, und niemand war interessiert, vor allem Erstkäufer, die sich auf dem Markt zu einem erschwinglichen Eigentum waren. Er fragte sich, warum. Er lud mich um einen Blick zu übernehmen und erklären ihm, warum er das Haus nicht verkaufen konnte.

Dieses Haus war das schönste Haus, das ich seit langer Zeit und auf jeden Fall das schönste Haus auf der Straße gesehen hatte. . . wahrscheinlich in der ganzen Unterteilung. Ich erklärte ihm, dass er das Haus aus dem Markt renoviert hatte. Um zu verkaufen, müsste er deutlich seine Preisvorstellung zu reduzieren. Er endete die Eigenschaft für einen Nettogewinn von rund $ 3.000 verkauft (oder 6,25 $ pro Stunde je nachdem, wie viel Zeit er in sie investiert).

Was nahm er weg von der Erfahrung war weit mehr wert als das Geld, das er gemacht. Bei einer späteren Flip, kaufte er ein anderes Großhandel Eigenschaft von mir in der gleichen Nachbarschaft und saldiert nur mehr als 19.000 $. Ich würde sagen, dass er seine Lektion gelernt. Er verkaufte das Haus innerhalb von zwei Monaten zu vermarkten es zu, Sie ahnen es, ein erstes Mal Käufer und seine junge Familie. Sie waren begeistert in ein frisches zu bewegen, "neu", erschwingliches Haus und begeistert mit der Aussicht auf ihre eigenen Upgrades im Laufe der Zeit zu machen.