So finden Sie Wert von vergleichbaren Umsatz für die Immobilien-Lizenz-Prüfung Analyse
Der Hauptansatz, Gutachtern verwenden Eigenschaft Wert zu schätzen, die auf der Immobilien-Lizenz-Prüfung wird beinhaltet den Verkauf von anderen ähnlichen Eigenschaften zu analysieren, die so genannte comparables
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Appraisers verwenden diesen Ansatz am häufigsten, wenn Einfamilien- und Zwei-zu-Vier-Einheiten Wohnimmobilien Beurteilung. Die Schwäche des Ansatzes ist, wenn der Markt ist langsam und es wird schwierig vergleichbaren Umsatz zu finden.
Die Grundlagen
Die Idee hinter dem Umsatz Vergleich Ansatz ist früheren Verkauf von Immobilien auf das Thema Immobilie zu vergleichen begutachtet werden, um eine Einschätzung der Immobilienwert zu gelangen.
Zum Beispiel stellen Sie die Schätzer Joan ein Drei-Schlafzimmer, zwei Badezimmer, 2500 Quadratmeter großen Haus in einer typischen Vorstadtunterteilung zu beurteilen. Durch ihre Forschungen über die Verkäufe in der Region, findet Joan drei einen Umsatz von fast identische Häuser in den letzten vier Monaten. Diese bisher verkauft Häuser sind aufgerufen, comparables oder Comps. Jedes der Häuser für 250.000 $ verkauft.
Joan schätzt, dass der Wert des Hauses ist sie $ 250.000 auf der Tatsache beruht, dass der Beurteilung drei ähnliche Häuser für diesen Preis vor kurzem verkauft. Und das ist der Umsatz Vergleich Ansatz am einfachsten.
Ein Sachverständiger untersucht normalerweise so viele wie zehn oder mehr comparables schließlich ein Minimum von drei bis fünf der Auswahl im Verkaufs Vergleich Ansatz zu verwenden. Nachdem alle die entsprechenden Anpassungen an jeden der comparables kommt der Gutachter bei einer Wertschätzung für die Eigenschaft.
Verkaufspreisanpassungen
Die Situationen, die Gutachtern am häufigsten zu tun haben, mit in den Verkaufs Vergleich Ansatz anwenden comparables, die nicht identisch mit dem Thema Immobilie sind. Appraisers gehen durch einen Anpassungsprozess für die Unterschiede in den Eigenschaften zu kompensieren.
Hier ist ein einfaches Beispiel. Das Thema Immobilien ist ein mit drei Schlafzimmern, zwei Bädern Hause. Joan der Gutachter wissen derzeit nicht den Wert dieses Hauses. Ein sehr ähnliches Haus verkauft vor zwei Monaten für $ 275.000. Das vergleichbare Haus, genannt Vergleichbare A, in jeder Hinsicht ist das gleiche wie das Thema Immobilien, außer dass es vier Schlafzimmer.
Vergleichbare A ist besser als die betreffende Immobilie. Joan Forschung zeigt an, dass der Wert des vierten Schlafzimmer ist $ 25.000. Das bedeutet, dass der Käufer vergleichbarer A $ 25.000 mehr für das Haus bezahlt, als würde er oder sie für ein Haus mit drei Schlafzimmern haben.
Joan, als ihre Prüfungsbericht vorbereitet, geht durch den Prozess der, dass die $ 25.000 Schlafzimmer Wert aus dem $ 275.000 Verkaufspreis vergleichbarer A. Subtrahieren Der daraus resultierende Preis von $ 250.000 ist die bereinigte Verkaufspreis.
275.000 $ (Verkaufspreis vergleichbarer A) - $ 25.000 (Wert des vierten Schlafzimmer) = $ 250.000 (bereinigtes Verkaufspreis)
Mit dem Prinzip der Substitution, die angepasst Verkaufspreis für vergleichbare A, oder $ 250.000, ist der geschätzte Wert des Haus mit drei Schlafzimmern.
Alter Anpassungen
Der Markt nimmt das Alter einer Struktur zu berücksichtigen bei der Entscheidung darüber, was zu zahlen.
Hier ist ein kleines Gehirn Teaser: Das Thema Immobilien ist 5 Jahre alt, und die vergleichbar ist 15 Jahre alt und verkauft für $ 190,000- sonst sind die Häuser ähnlich. Der Wert dieser zehn Jahre Altersunterschied beträgt 5.000 $. Sollten Sie, dass $ 5.000 aus dem Verkaufspreis des vergleichbaren addieren oder subtrahieren?
Das ist richtig, müssen Sie die $ 5000, weil der 15-jährige Haus hinzuzufügen, gilt als schlechter als oder schlechter als die 5-Jahre alten Haus. ($ 5.000 Figur ist für dieses Beispiel aus.)
Anpassungen für Zeit
Vergleiche # 147-vorherigen # 148- Verkäufe können einige Schwierigkeiten verursachen, da die Immobilienwerte sind in der Regel im Laufe der Zeit ändern. Wie die jüngsten Geschichte hat, kann die Immobilienwerte gezeigt nach oben oder unten gehen.
Wieder einmal, Joan ist Beurteilung ein Haus. Sie findet ein vergleichbares Haus, das fast identisch in jeder Hinsicht mit dem Thema Immobilie ist. Das vergleichbare Haus für 200.000 $ verkauft vor fünf Monaten. Ihre Forschung zeigt an, dass der Immobilienmarkt war ziemlich stark in den Bereich und Eigenschaftswerte haben etwa 1 Prozent pro Monat in den letzten fünf Monaten gestiegen.
Um richtig für diesen Anstieg der Immobilienwerte berücksichtigen, Joan die Frage stellen muss, # 147-Was wäre das vergleichbar verkauft für, wenn anstelle von vor fünf Monaten zu verkaufen, haben wir heute? # Verkauft 148- Es wäre für 5 Prozent mehr verkaufen. Die Anpassungsberechnung wird
1 Prozent pro Monat x 5 Monate = 5 Prozent
$ 200.000 (Verkaufspreis vergleichbarer) x 5 Prozent (Wertsteigerung für fünf Monate) = $ 10.000 (Wert der Zeiteinstellung)
$ 200.000 + 10.000 $ = $ 210.000 (bereinigtes Verkaufspreis)
Der bereinigte Verkaufspreis für vergleichbare B, oder $ 210.000, ist der angezeigte Wert des Subjekts Eigenschaft.
Sie berechnen die gleiche Art und Weise für einen Abwärtstrend der Immobilienwerte im Laufe der Zeit, nur der Wert der Zeiteinstellung wird aus dem Verkaufspreis des vergleichbaren abgezogen werden Sie den Wert der betreffenden Immobilie zu geben.
Wie man Abbildung Einstellwerte
Gepaart Verkaufsanalyse der Dollar-Betrag der Differenz zwischen den beiden Häusern ist die wahrscheinliche Wert der einzigartigen Attribut oder Merkmal eines basiert auf der Idee basiert, dass, wenn zwei Häuser in jeder Hinsicht mit einer Ausnahme ähnlich sind, und der Verkaufspreis eines jeden Hauses unterschiedlich ist, zu sein der Häuser. Schauen Sie sich diese beiden Häuser für ein Beispiel.
Haus Ahas vier Schlafzimmer. Es verkauft für $ 400.000. Haus B, die für 375.000 $ verkauft, hat drei Schlafzimmer. In jeder anderen Hinsicht ist House B die gleichen wie Haus A. Die einzige physische Unterschied zwischen den beiden Häusern das vierte Schlafzimmer ist. Das vierte Schlafzimmer, in diesem Fall ist $ 25.000 wert.